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Vermietung an Angehörige

Wer eine Wohnung oder ein Haus billiger als am Markt üblich (an Angehörige) vermietet, kann damit in großem Umfang Steuern sparen. Die Regelungen hierzu waren sehr kompliziert und wurden von der Finanzverwaltung kritisch betrachtet. Durch eine Neuregelung durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 ist die verbilligte Vermietung (an Angehörige) ab dem Veranlagungszeitraum nun deutlich vereinfacht worden.


Ver­mi­etung an Ange­hörige. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Regelun­gen nicht auf den Bere­ich der Ver­mi­etung an nahe Ange­hörige beschränkt sind. Stattdessen kann auch der an Fremde ver­mi­etende Steuerpflichtige hier­von betrof­fen sein, falls er ver­bil­ligt ver­mi­etet. In der Prax­is hat sich bish­er jedoch gezeigt, dass nur die Ver­mi­etung an nahe Ange­hörige eine beson­dere Bedeu­tung in diesen Zusam­men­hän­gen hat­te. Als nahe Ange­hörige gel­ten ins­beson­dere Ehe­gat­ten, Eltern und Kinder, Großel­tern und Enkelkinder, Schwiegerel­tern und Schwiegerkinder, Geschwis­ter sowie Ver­schwägerte.

Voraus­set­zun­gen für steuer­liche Anerken­nung. Grund­vo­raus­set­zung für die steuer­rechtliche Anerken­nung von Ver­tragsver­hält­nis­sen zwis­chen nahen Ange­höri­gen waren in der Ver­gan­gen­heit und wer­den auch in der Zukun­ft sein, dass die Verträge bürg­er­lich-rechtlich wirk­sam vere­in­bart wor­den sind und sowohl die Gestal­tung als auch die tat­säch­liche Durch­führung des Vere­in­barten dem zwis­chen Frem­den Üblichen entsprechen. Die Frage, was zwis­chen Frem­den üblich ist, bein­hal­tet dabei nicht eine ver­bil­ligte Ver­mi­etung. Diese ist vielmehr Bestandteil der Prü­fung der Einkün­f­teerzielungsab­sicht. Die Einkün­f­teerzielungsab­sicht ist zen­traler Punkt der oben bere­its erwäh­n­ten Neuregelung.

Bish­erige Recht­slage.Die Einkün­f­teerzielungsab­sicht stand bis zum 31.12.2011 in Abhängigkeit vom Ver­hält­nis der ver­bil­ligten Miete zur ort­süblichen Miete. Die ort­sübliche Mark­t­mi­ete bezog sich dabei auf die War­m­mi­ete, also inklu­sive der Nebenkosten. Betrug die Miete weniger als 56 % (bis ein­schließlich 2003: 50 %) der ort­süblichen Mark­t­mi­ete, so war das Mietver­hält­nis zwin­gend aufzuteilen in einen ent­geltlichen und einen unent­geltlichen Teil. Wer­bungskosten kon­nten nur anteilig im Ver­hält­nis der tat­säch­lichen Miete zur ort­süblichen Mark­t­mi­ete abge­set­zt. Erre­ichte die Miete z. B. nur 40 Prozent des ort­süblichen Niveaus, kon­nten auch nur 40 Prozent der Woh­nungskosten berück­sichtigt wer­den.

Betrug die Miete min­destens 56 % (bis ein­schließlich 2003: 50 %), aber weniger als 75 % der ort­süblichen Mark­t­mi­ete, so war eine Über­schussprog­nose auf 30 Jahre zu erstellen. War das Ergeb­nis dieser Prog­nose pos­i­tiv, so kon­nten die Wer­bungskosten in voller Höhe ange­set­zt wer­den, andern­falls trat die gle­iche Rechts­folge (anteiliger Ansatz der Wer­bungskosten) ein wie bei Mietein­nah­men bis zu 56 % der ort­süblichen Mark­t­mi­ete. Bei ein­er Miete ab 75 % der ort­süblichen Mark­t­mi­ete kon­nte bei ein­er Ver­mi­etung grund­sät­zlich von ein­er Einkün­f­teerzielungsab­sicht aus­ge­gan­gen wer­den. In diesem Fall wur­den die Wer­bungskosten in voller Höhe in Ansatz gebracht. Neben der Frage nach der ort­süblichen Miete, bot regelmäßig die Über­schussprog­nose Stre­it­poten­zial mit der Finanzver­wal­tung. Die Über­schussprog­nose beruhte für den Prog­nosezeitraum von 30 Jahren auf Schätzun­gen der zu erwartenden Ein­nah­men und Wer­bungskosten.

Recht­slage ab 2012. Ab 2012 ent­fällt eine solche Über­schussprog­nose kom­plett. Nach der Neuregelung durch das Steuervere­in­fachungs­ge­setz 2011 gilt die Wohn­raumver­mi­etung nun als vol­lent­geltlich, wenn die Miete min­destens 66 % der ort­süblichen Miete beträgt. In diesem Fall kön­nen Wer­bungskosten im Zusam­men­hang mit der ver­bil­ligten Ver­mi­etung voll­ständig abge­zo­gen wer­den. Liegt die Miete unter der 66- %-Gren­ze, han­delt es sich um eine teilent­geltliche Ver­mi­etung und Wer­bungskosten kön­nen nur anteilig abge­zo­gen wer­den. In der Diskus­sion mit der Finanzver­wal­tung spielt daher zukün­ftig nur die Höhe der ort­süblichen Mark­t­mi­ete eine Rolle.

Faz­it. Die Neuregelun­gen bieten mehr Rechtssicher­heit. Ins­beson­dere der Weg­fall der Über­schussprog­nose ist zu begrüßen. Es sind jedoch weit­er­hin wichtige Punk­te zu beacht­en, z. B. muss das Mietver­hält­nis weit­er­hin fremdüblich sein. Weit­er­hin ist die Ermit­tlung der ort­süblichen Miete auch in Zukun­ft ein möglich­er Stre­it­punkt. Hier sollte nach Möglichkeit auf einen aktuellen Miet­spiegel zurück­ge­grif­f­en wer­den.

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